PrawnicyProjektyGeodezjaOchrona
Tukupiszdom
UbezpieczeniaKredytyBudowaMeble
Reklama
Dan-net: budowa stron
Dodaj ofertę sprzedaży nieruchomości
Roczna analiza cen wtórnego i pierwotnego rynku mieszkaniowego - Kraków

Kraków to drugie pod względem wielkości i liczby mieszkańców miasto w Polsce.
Stolica województwa małopolskiego leży około 300 km na południe od Warszawy.

Sprzedajesz nieruchomość w Krakowie? - zamieść bezpłatnie swoją ofertę w portalu tuKUPISZdom.pl

Miasto charakteryzuje wysoki potencjał demograficzny, gdzie ok. 60% mieszkańców stanowią osoby młode, aktywne, mające mniej niż 44 lata.
Miasto jest podzielone na 18 dzielnic. Należą do nich: Stare Miasto, Zwierzyniec, Krowodrza, Bronowice, Grzegórzki, Podgórze, Mistrzejowice, Podgórze Duchackie, Prądnik Biały, Prądnik Czerwony, Dębniki, Czyżyny, Łagiewniki-Borek Fałęcki, Bieżanów-Prokocim, Bieńczyce, Swoszowice, Nowa Huta oraz Wzgórza Krzesławickie, 
Krakowski rynek nieruchomości odznacza się wysoką i dynamiczną strukturą segmentową oraz zróżnicowaniem strukturalnym rynku. Według portalu dom.money.pl średnie ceny za metr kwadratowy powierzchni użytkowej na rynku wtórnym od sierpnia 2010r. kształtowały się
w granicach ok. 7 520 zł  i przejawiały generalnie tendencję spadkową w całym okresie badania tj. do lipca br. Średnia cena w lipcu kształtowała się na poziomie ok. 7 430 zł/m2 powierzchni użytkowej lokalu.

Wyk.1  Średnia cena za metr (ostatni rok) w Krakowie.


 
Źródło: Strona internetowa: http://dom.money.pl/ceny-nieruchomosci/krakow.html, data wejścia na stronę 01.08.2011r.
Statystyki obliczane na podstawie ogłoszeń pochodzących z serwisów: Szybko.pl Sp. Z o.o., Melog.com Sp. Z o.o., Agora S.A., MediaRoll, Partner Artur Pach, KRN media Sp. Z o.o., WGN - Nieruchomości Sp. Z o.o., Wydawnictwo Steinborn Spółka jawna, Polska Gielda Sp.z.o.o., Gratka.pl, J. Stryna - Spółka jawna, Otomoto Sp. Z o.o., Trader.com Sp.Z o.o., Tabelaofert.pl Sp. Z o.o.

W identycznym przedziale czasowym tj. od sierpnia 2010r. do lipca 2011 br. badaniu poddano nieruchomości znajdujące się na rynku pierwotnym. W sierpniu ceny za m2  kształtowały się w granicy ok. 7 800 zł. Na uwagę zasługują większa dynamika wahania cen w stosunku do cen z rynku wtórnego w badanym przedziale czasowym. W lipcu 2011r. ceny wyniosły średnio ok. 7 150 zł/m2 powierzchni użytkowej.

Wyk.2  Średnia cena za metr (ostatni rok) w Krakowie.


 
Źródło: Strona internetowa: http://dom.money.pl/ceny-nieruchomosci/krakow.html, data wejścia na stronę 01.08.2011r.
Statystyki obliczane na podstawie ogłoszeń pochodzących z serwisów: Szybko.pl Sp. Z o.o., Melog.com Sp. Z o.o., Agora S.A., MediaRoll, Partner Artur Pach, KRN media Sp. Z o.o., WGN - Nieruchomości Sp. Z o.o., Wydawnictwo Steinborn Spółka jawna, Polska Gielda Sp.z.o.o., Gratka.pl, J. Stryna - Spółka jawna, Otomoto Sp. Z o.o., Trader.com Sp.Z o.o., Tabelaofert.pl Sp. Z o.o.


II. Analiza pierwotnego rynku mieszkaniowego w Krakowie
Okres badania pomiędzy rokiem 2010, jak i lat wcześniejszych, z punktu widzenia analizy stanowi ciekawy przedział czasowy. Statystyki opisujące budownictwo mieszkalne w Krakowie wskazują na wyraźny spadek liczby oddanych nowych mieszkań na rynku pierwotnym. Jak wynika
z analizy Urzędu Statystycznego ta liczba za 2010 rok wyniosła 4 710 mieszkań. W analogicznym okresie czasu za rok 2009 wyniosła aż 10 332 lokale.  Spadek zatem wyniósł blisko 55%.
Za taką sytuację złożyło się parę czynników. Według dominium.pl w 2010 roku wystąpiła naturalna korekta, wynikająca z wcześniejszego ograniczenia inwestycji – rynek oczekiwał na wchłonięcie nadwyżki gotowych mieszkań. Z drugiej strony, deweloperzy pozytywnie oceniali rozwój sytuacji rynkowej w kolejnych kwartałach, rozpoczęli bowiem budowę aż 9 158 mieszkań (wzrost
o 47,7 %) i uzyskali pozwolenie na budowę kolejnych 12 180 lokali (wzrost o 95,3 %).
 Wielkości te zbliżone są do poziomów z 2007 roku, które skutkowały rekordowymi wynikami budownictwa w latach 2008–2010. Jeżeli więc znacząco nie pogorszą się inne wskaźniki determinujące popyt oraz rozwój budownictwa mieszkaniowego, tj. dostępność kredytów, koszty realizacji inwestycji, poziom inflacji, wskaźniki bezrobocia i ogólna sytuacja gospodarcza, w latach 2011–2012 można spodziewać się wzrostu liczby oddawanych mieszkań.
Kraków jest miastem ze specyficznym usytuowaniem cenowym nieruchomości. Miasto posiada specyficzne „strefy cenowe”, które rozchodzą się koliście w miarę oddalania się od Rynku, pierścieniowo otaczając Stare Miasto. Najwyższe ceny dominują w ścisłym centrum Rynku, zaś im dalej od niego wykazują znaczną tendencję spadkową. Na potrzebę przeprowadzenia analizy należy zaznaczyć iż, przypisując konkretnej dzielnicy poszczególną strefę uzależniono ją od poziomu średniej ceny ofertowej pochodzącej za 1 m2  w pierwszym kwartale 2011 roku. W analizie dokonano podziału na  cztery strefy:
    Stare Miasto
    Zwierzyniec, Krowodrza, Bronowice, Grzegrzółki, Podgórze
    Mistrzejowice, Podgórze Duchackie, Prądnik Biały, Prądnik Czerwony, Dębniki, Czyżyny, Łagiewniki-Borek Fałęcki
    Bieżanów-Prokocim, Bieńczyce, Swoszowice, Nowa Huta, Wzgórza Krzesławickie

I strefa cenowa:  Stare Miasto
Na obszarze Starego Miasta średnia cena oscylowała w granicy 13,5-14 tys. zł/m2. Na uwagę zasługuje fakt, iż cena niektórych mieszkań zaczynała się już kwotą rzędu ok. 10 tys. za/m2, zaś najdroższych przekraczała grubo pułap 20 tys. zł/m2. Z pewnością nie bez znaczenia na tak wygórowaną sumę wpływ miał prestiż lokalizacyjny oraz standard wykończenia nieruchomości.

II strefa cenowa: Zwierzyniec, Krowodrza, Bronowice, Grzegrzółki, Podgórze
W dzielnicach zlokalizowanych w drugiej strefie cenowej średnie ceny znalazły się
w przedziale od 6,5-10 tys. zł/m2. Na uwagę zasługuje fakt, iż w dzielnicy Podgórze czy Bronowice występowały miejsca mniej atrakcyjne o słabo rozwiniętym dostępie komunikacyjnym do atrakcyjnych punktów dzielnicy takich jak bulwary wiślane czy zabytki.

III strefa cenowa: Mistrzejowice, Podgórze Duchackie, Prądnik Biały, Prądnik Czerwony, Dębniki, Czyżyny, Łagiewniki-Borek Fałęcki
Do tej grupy cenowej zakwalifikowała się prawie połowa wszystkich krakowskich dzielnic.
Średnie ceny są tutaj wykazują małe zróżnicowanie. Zawierają się w przedziale cenowym od 6-7 tys. zł/m2. Tutaj również największy wpływ na cenę miała atrakcyjność lokalizacji mieszkania w obrębie samej dzielnicy.

IV strefa cenowa: Bieżanów-Prokocim, Bieńczyce, Swoszowice, Nowa Huta, Wzgórza Krzesławickie
Do najtańszej strefy cenowej zaliczono dzielnice położone w południowej i wschodniej części miasta. Średnia cena wyniosła ok. 5,5 tys. zł/m2. Z pewnością na taką sytuację wpłynęła niewątpliwie odległość, długi czas dojazdu do centrum miasta oraz mało korzystny charakter dzielnic. 

  Wyk.3  Średnie ceny nowych mieszkań w dzielnicach Krakowa w Pln/m2.


 
Źródło: Strona internetowa: www.dominium.pl

Wyk.4  Zmiana średnich cen nowych mieszkań w poszczególnych dzielnicach Krakowa.


 
 Źródło: Strona internetowa: www.dominium.pl

Wyk.5  Struktura mieszkań wg metrażu.


 
Źródło: Strona internetowa: www.dominium.pl

Wyk.6  Struktura mieszkań wg liczby pokoi.


 
Źródło: Strona internetowa: www.dominium.pl

    Końcówka roku 2010 oraz początek roku 2011 odznaczał się tendencją w której największą grupę stanowiły lokale z przedziału od 41- 60m2 (ok. 47% całej bazy ofertowej),
     Około 16% stanowiły lokale do 40m2. Co czwarte mieszkanie mieściło się
w przedziale metrażu od 61-80m2,
    W przypadku liczby pokoi analogiczna struktura związana z metrażem okazała się zbliżona: 16%- mieszkania 1 pokojowe, 43%- 2 pokojowe, ponad 31%- 3 pokojowe, 9% z oferty mieszkaniowej posiadało 4 lub więcej pokoi.


Podsumowanie
    Rok 2010 oraz pierwszy kwartał roku 2011 odznaczał się stopniowym spadkiem nowo oddanych mieszkań,
    Pierwszy kwartał roku 2011 odznaczał się średnią ceną dzielnic śródmiejskich na poziomie 6 350 PLN/m2 do 9 450 PLN/m2,
    Nowe inwestycje wskazywały stabilność cenową, z niewielką tendencją spadkową,
    Najwięcej mieszkań oferowano w dzielnicy: Krowodrza i Podgórze ( ok. 3/4 zasobu bazy ofertowej),
    W ofercie deweloperów przeważają mieszkania 2 i 3 pokojowe o powierzchni od 40 do 90m2.

III. Analiza wtórnego rynku mieszkaniowego w Krakowie
Najwięcej nowych mieszkań oddawanych do użytku powstaje w dzielnicy Podgórze (niemalże połowa nowopowstających w mieście mieszkań z czasem trafiających na rynek wtórny). Najmniejszą sprzedaż odnotowuje się w ścisłym centrum -  Śródmieściu. Na taki stan rzeczy wpływają bez wątpienia bardzo wysokie ceny. Najmniej inwestycji deweloperskich odnotowuje się w dzielnicy Nowa Huta, ze względu na mało korzystną i opłacalnie finansowo lokalizację.
Atrakacyjność lokalizacji bez wątpienią odzwierciedlają również średnie ceny lokali mieszkalnych w danych dzielnicach  krakowskich. Najwyższe ceny odnotowuje się w Śródmieściu oraz Krowodrzy, niższe na Podgórzu, zaś najniższe w Nowej Hucie. Rok 2010 oraz pierwszy kwartał 2011 pokazują że po wielu latach tendencji spadkowej spadła siła nabywcza kupujących. Obecnie najbardziej poszukiwane i kupowane są lokale <48m2. To właśnie taki metraż stanowił niemal 2/3 wszystkich zrealizowanych w tym okresie czasu transakcji kupna/sprzedaży we wszystkich dzielnicach.  Duże mieszkania nie są już tak popularne jak jeszcze kilka lat temu (np. okres czasu 2004-2005, początek 2007 rok).
Podsumowanie
    Pomimo przewagi rynku pierwotnego w 2010 roku w liczbie transakcji lokalami mieszkalnymi, rynek wtórny notował rekordowe obroty, przy nieznacznie rosnących cenach mieszkań.
     Małe mieszkania <48 m2 stanowiły największą dostępną bazę ofertową
    Można spodziewać się niewielkich i umiarkowanych wzrostów cen mieszkań
w najbliższych (przełom sierpień-wrzesień) miesiącach 2011 roku szczególnie
w dzielnicy Podgórze.

 
Autor: Piotr Radomski,
wiceprzewodniczący Studenckiego Koła Naukowego „Nieruchomości”, Uniwersytet Ekonomiczny, Katowice
sierpień 2011

« powrót

Wycena nieruchomości
Świadectwa energetyczne
Biuro nieruchomości